Рассказываем о скрытых проблемах, с которыми могут столкнуться покупатели земельных участков
Бывает, что покупка земельного участка оборачивается невозможностью использовать его под строительство дома или дачи, а также длительными судебными спорами. При этом потенциальный покупатель может самостоятельно провести первоначальную экспертизу и понять, следует ли приобретать земельный участок или лучше от этого воздержаться.
Главное — вид разрешенного использования
Важно понимать, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится участок. От этого зависит, какую деятельность на нем разрешено вести, можно возводить дом или нельзя. И если приобрести участок с неправильным ВРИ, то можно так и не начать строительство, говорит юрист адвокатского бюро RSP Partners Диляра Галимова.
Между тем существует классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Росреестром. И для возведения дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках также разрешено строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 — «Ведение садоводства». В этом случае участок предусмотрен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. На таком участке можно строить и жилые, и садовые дома. А если у купленного участка основной ВРИ «Ведение огородничества» (13.1), то построить капитальный или даже садовый домик там не получится, поясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. Эксперт предупреждает, что в этом случае на такой земле можно только возвести хозяйственные постройки для хранения урожая сельхозкультур и инвентаря.
Как определить вид разрешенного использования
Для этого надо знать адрес участка или его кадастровый номер. Проще всего сделать это с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Информация о виде разрешенного использования доступна в офисах многофункциональных центров (МФЦ), а также на портале государственных услуг.
Плохая юридическая история
Источником серьезных проблем для нового собственника может стать земельный участок с плохой юридической историей — например, участок с обременением, незаконными сделками или неоформленным правом собственности, предупреждает управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова. По ее словам, это может привести к проблемам оформления прав собственности, судебным разбирательствам с прежними владельцами или третьими лицами, которые могут претендовать на участок, и даже признанию сделки незаконной или недействительной.
Чтобы свести к минимуму подобные проблемы, руководитель департамента правового обеспечения договорной и судебной работы МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Мария Овчинникова рекомендует перед покупкой земельного участка:
- запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить наличие обременений;
- проверить историю сделок с участком и выяснить, не было ли по вопросу его собственности судебных разбирательств.
Ошибка в реестре
Возможны проблемы при покупке участка, границы которого внесены в ЕГРН с реестровой ошибкой. Как правило, это проявляется в том, что границы купленной земли пересекают границы соседнего участка. В этом случае покупателю могут отказать в регистрации права собственности на землю (ст. 26 ФЗ-218), поясняет Юрий Пустовит.
Если на кадастровом плане участок накладывается на соседний или его форма не соответствует фактической, то это указывает или на неправильно проведенные работы по межеванию и постановке на кадастровый учет, или на наличие спора о границах земельного участка. От приобретения такого участка лучше воздержаться до устранения нарушений в кадастровом учете, добавляет руководитель департамента правового обеспечения договорной и судебной работы МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Мария Овчинникова.
Подземные коммуникации
Наличие в границах земельного участка подземных коммуникаций не лишает возможности приобретения его в частную собственность. Однако наличие такого объекта требует для его правообладателя возможности пользоваться землей и поэтому устанавливается сервитут. Например, предусматривается обязанность обеспечить проход, проезд по обслуживающему земельному участку для их эксплуатации, ремонтных работ и так далее, поясняет Анна Жолобова.
В некоторых случаях из-за подземных коммуникаций может последовать запрет на строительство. «И если покупатель хочет избежать в дальнейшем головной боли, то лучше воздержаться от приобретения подобного участка», — добавляет Юрий Пустовит.
Рядом с ЛЭП
Эксперты поясняют, что если земельный участок расположен в непосредственной близости от линии электропередачи (ЛЭП), то есть вероятность, что строительство на таком участке лучше согласовать с энергетиками. В районе ЛЭП могут располагаться охранные зоны инженерных коммуникаций и сетей. Также не стоит забывать про движение по проводам заряженных частиц, которые создают электромагнитное поле. Постоянное нахождение рядом с ними может негативно повлиять на здоровье.
Сложность в подключении коммуникаций
Перед покупкой земельного участка необходимо понять, есть ли возможность подключения к водопроводу, канализации, газу или электричеству, как далеко находятся эти линии коммуникаций и сколько будет стоить решение вопроса. Если уже на этапе выяснения становится ясно, что будут проблемы, то лучше такой земельный участок не покупать, резюмирует Юрий Пустовит.
