Переполох на рынке недвижимости: одни квартиры резко дешевеют, другие — дорожают.
28 июня 2024г.
Застройщики просчитались и обрушили цены на жилье в нескольких регионах
Чем ближе завершение программы льготной ипотеки, тем более непредсказуемо ведет себя рынок. Спрос растёт, а цены на новостройки снижаются. «НИ» выяснили, как такое возможно, и как долго продлится этот ценопад.
Недавно мы писали о том, что рынок недвижимости столкнулся с ажиотажным спросом в преддверии завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. Теперь же аналитики отмечают, что цены на новостройки постепенно пошли вниз. По данным компании «Этажи», за последний месяц метр жилья в среднем по России подешевел на 0,5% — до 132,1 тыс. рублей.
В лидерах снижения цен среди городов-миллионников числятся Екатеринбург (-1,7%), Омск (-1,6%) и Челябинск (-0,5%). Но единых тенденций в России нет. В Краснодаре за последний месяц метр подорожал на 4,7%, в Москве — на 3,7%, в Санкт-Петербурге — на 2,9%.
Особенно отличилось малогабаритное жильё на окраинах Москвы. В московском районе Некрасовка (раньше это был один из самых доступных районов) стоимость метра за последний год взлетела на 62,2%.
Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова так описывает сложившуюся ситуацию.
— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в первую очередь снижается в небольших городах, а также в тех городах-миллионниках, где традиционно отмечались одни из самых доступных цен на жилье.
Где и почему дорожают, а где дешевеют квартиры
На рынок недвижимости сейчас действует множество самых различных факторов, которые приводят к такой турбулентности. В Москве средняя стоимость квадратного метра подобралась вплотную к отметке в 400 тыс. рублей. Квартиры стремительно теряют остатки доступности. Люди готовы влезать в долги, брать потребительские кредиты на первоначальный взнос и терпеть колоссальные финансовые потери из-за переплат банкам, лишь бы успеть «заскочить» в программу льготной ипотеки под 8% годовых. Россияне просто в отчаянии и сметают на рынке всё подряд.
В Екатеринбурге, который оказался лидером по снижению цен среди городов-миллионников, продажи квартир тоже растут — в мае прибавка составила 30% к апрелю 2024 года. Но это Москва способна проглотить любое повышение цен и не поперхнуться, а в России за пределами МКАДа девелоперы вынуждены готовится к отмене льготной ипотеки.
В последнее время темпы строительства явно превышали спрос. Екатеринбург ещё летом прошлого года вошёл в ТОП-5 городов с наибольшим объёмом нераспроданного жилья. Тогда на рынке Екатеринбурга скопилось 2,18 млн кв. м жилья. К маю 2024 года затоваривание рынка достигло 2,8 млн кв. м. Чтобы продать все имеющиеся квартиры, понадобится 3 года.
Екатеринбург в этом плане не уникален. В новостройках Красноярска в мае 2024 года были распроданы только 36,9% квартир. Из-за такого застоя на рынке в мае девелоперы запустили продажи только в 3 новых домах.
Дальше ситуация будет только усугубляться. Директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова ожидает существенное падение спроса на новостройки после 1 июля 2024 года.
— Мы ожидаем падения спроса с 1 июля на 30—40%, именно столько сейчас занимает объем сделок по льготной ипотеке. Плюс к этому увеличатся ставки для части аудитории и по «Семейной ипотеке». Ожидаем также отмену возможности субсидировать ставки.
Отдельно стоит упомянуть регионы, в которых очень быстро развивается туризм: Республики Дагестан и Алтай. Там квартиры превратились в средство заработка для состоятельных предпринимателей, а простым местным жителям, желающим улучшить жилищные условия, ловить уже практически нечего. Цены растут и уже никак не соответствуют доходам людей.
Как изменятся цены на квартиры во второй половине 2024 года
Следствием такой болтанки на рынке недвижимости стали противоречивые прогнозы экспертов. Однозначного ответа на вопрос, что будет с ценами на жильё во второй половине 2024 года, нет.
Председатель Комитета ГД по финансовому рынку Сергей Аксаков очень оптимистично смотрит в будущее.
— Я считаю, что жилье будет продаваться по разумным ценам, а не по взвинченным, завышенным от спроса. Оно станет более доступным, конечно. Не надо будет льготной ипотечной программы, достаточно будет обычной.
Чтобы проверить это утверждение, проведём эксперимент: возьмём ипотечный калькулятор и посчитаем, как сильно должны подешеветь квартиры, чтобы обычная ипотека заменила льготную.
С учётом первоначального взноса в 30% от стоимости квартиры и займа на 6 млн рублей под 8% годовых (таковы условия льготной ипотеки), можно взять квартиру за 8,57 млн рублей. Средний срок, на который оформляют ипотеку в России — 26 лет. В этом случае ежемесячный платёж составит 45756 рублей.
Без льготной ипотеки придётся брать заём минимум под 18,5% годовых, скорее будет 19%. Чтобы ежемесячный платёж остался на том же уровне с такой ставкой, занять можно только 2,87 млн рублей. Общая стоимость квартиры с тем же первоначальным взносом должна быть на уровне 5,44 млн рублей.
Если не смотреть на размер переплаты, а только на ежемесячные платежи, обычная ипотека может заменить льготную только при падении цен на новостройки на 37%.
Будем реалистами, такое обрушение рынка — это фантастика.
Генеральный директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев поясняет, что значительное снижение цен на новостройки сейчас невозможно чисто технически. Это традиционно дорогие стройматериалы, но в первую очередь из-за того, что застройщикам запрещено использовать средства дольщиков — необходимо привлекать банковское финансирование по схеме «ключевая ставка + 3%». То есть кредиты для застройщиков тоже обходятся в 19% годовых.
— Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра. Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери.
Незначительное снижение цен возможно только в регионах, где дела с продажами обстоят совсем уж плохо: девелоперы понастроили домов, а спроса нет. Если же в ваш город или регион стремятся приехать люди (на отдых или ПМЖ — не важно), то цены как минимум сохранятся на прежнем уровне. Остаётся только греть себя мыслями о том, что когда-нибудь в будущем может быть прогноз законодателей сбудется, и квартиры вновь станут доступными.
