Как в России поддерживают застройщиков. Инструменты для рынка жилья.
06 мая 2023г.
Какие механизмы поддержки рынка строительства и развития жилищной сферы существуют в России и как еще могут поддержать застройщиков
В России вновь открылось обсуждение того, какими могут быть новые инструменты поддержки строительства жилья. Беспрецедентные меры поддержки застройщиков были запущены еще в 2020 году, во время пандемии коронавирусной инфекции. Многие из них были продлены в 2022-м.
Рассказываем, какие еще меры поддержки строительной отрасли могут появиться, а какие уже действуют в России.
Какие новые меры поддержки предлагают стройотрасли
В июне федеральное правительство рассмотрит вопрос о новых мерах поддержки ипотеки. В этом контексте вице-премьер Марат Хуснуллин предложил изучить варианты использования рассрочи и ссудо-сберегательных касс. По его словам, эти механизмы могли бы поддержать спрос наряду с ипотекой. Он также добавил, что перспективными сегодня являются сельская и дальневосточная ипотеки, правительство думает об их дальнейшем развитии.
В конце марта о новых мерах поддержки из-за сокращения объемов выдачи ипотеки говорили и в Минстрое России. Как отмечал тогда замминистра Никита Стасишин, предложения еще формулируются, итоговые решения еще не приняты, ключевой же момент — не допустить сокращения объемов выдачи ипотечных кредитов.
Президент Владимир Путин в апреле заметил затоваривание на рынке жилья в России, которое может в дальнейшем привести к сокращению объемов строительства. По его словам, эти риски нужно снижать. Президент отметил, что следует поддерживать долгосрочное устойчивое развитие строительного сектора и спрос на жилье. Он напомнил, что в стране действуют программы льготной и семейной ипотеки (со ставками 8% и 6%).
«Средняя распроданность по всему портфелю строящихся проектов составляет 31%, а степень готовности — около 42%. В целом такое соотношение соответствует нормальной модели проектного финансирования», — отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. В случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков, рассказал Гольдберг «РБК-Недвижимости». По его словам, для поддержки проектов жилого строительства возможно реализовать программу субсидирования ставок проектного финансирования, в рамках которой ставка для застройщиков не будет подниматься выше ключевой ставки ЦБ (в настоящее время составляет 7,5%) вне зависимости от динамики продаж. Такая программа существенно поддержит рынок и даст возможность застройщикам продолжить запуск новых проектов при любом сценарии, считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ».
По мнению же президента ГК «Страна Девелопмент» Александра Гайдукова, важными мерами для развития строительной отрасли могут стать упрощение процедур по внесению изменений в градостроительные документы. Сейчас этот процесс может порой занимать годы, что в значительной степени увеличивает срок согласования новых проектов. Другим важным механизмом, по его мнению, может стать масштабирование практик по реализации проектов комплексного развития депрессивных районов в населенных пунктах — речь тут идет прежде всего о вовлечении в экономический оборот давно не используемых участков земли.
В январе Владимир Путин поручил правительству к 1 июня представить предложения по льготной ипотеке для молодежи. В марте президент поручил разработать льготную ипотеку для переселенцев из зон ЧС. Кроме того, Минфин готовит предложения по запуску льготной ипотеки для чиновников. Она должна будет мотивировать их к «эффективному труду».
Какие меры поддержки стройотрасли уже действуют Программы поддержки строительного сектора в России Гольдберг из «Дом.РФ» разделяет на два обширных блока. Первый — это разнообразные меры поддержки спроса. Сюда в том числе входят различные льготные ипотечные программы с субсидируемой ставкой. «По объемам и по числу выданных кредитов на них по стране приходится 50% и 30% соответственно. Если говорить о первичном рынке, то эти показатели близки к 90%», — говорит Михаил Гольдберг.
Льготная ипотека
Сейчас в России действует несколько льготных ипотечных программ, которые субсидирует правительство. Самые распространенные — ипотека на новостройки под 8% и семейная ипотека под 6% годовых. Также есть сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2% и льготная ипотека для жителей новых регионов под 2%. Специальная программа предусмотрена для IТ-специалистов, ставка по ней не превышает 5% годовых. Помимо этого, региональные власти могут запускать собственные льготные программы.
Второй крупный блок программ — это поддержка предложения на рынке жилья. Среди них — предоставление земельных участков по 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», реализация земли на аукционах. Также важным механизмом, который позволяет создать комфортную жилую среду, являются проекты комплексного развития территорий (КРТ).
Наконец, один из новых инструментов — механизм инфраструктурных облигаций. «Сейчас все большую популярность набирают кредиты на развитие инфраструктуры проектов — это кредиты «ВЭБ.РФ» и инфраструктурные облигации «Дом.РФ», которые позволяет строить инфраструктуру (социальную, дорожную, инженерную и так далее) при реализации больших комплексных проектов», — говорит Михаил Гольдберг.
Механизм инфраструктурных облигаций заработал в конце 2021 года. Институт развития размещает долговые ценные бумаги, а привлеченные таким образом средства передает застройщикам под льготную ставку, субсидируемую из госбюджета. Первый в России дом, возведенный с привлечением этого механизма, был сдан в ноябре 2022 года — это проект ЖК «Домашний» от ГК «Страна Девелопмент». Банк «Дом.РФ» предоставил проектное финансирование, а участок под застройку был получен на аукционе «Дом.РФ».
Также «Страна Девелопмент» получила разрешение на строительство в Тюмени первого дома жилого комплекса «Авторский» на участке под программу КРТ по Ирбитской улице в феврале 2023 года. ЖК рассчитан на 403 квартиры общей жилой площадью 18,2 тыс. кв. м. Участок под застройку площадью 8,4 га был передан девелоперу по итогам первого в России аукциона на право реализации проекта КРТ, также проведенного «Дом.РФ».
Расширение механизма инфраструктурных облигаций для строительства социальных и транспортных объектов, расходы по которым также частично несут частные девелоперы, способно простимулировать застройщиков возводить качественные и полностью готовые для проживания ЖК и целые районы, уверен президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
«Ни в одной стране мира о застройщиках не заботятся так, как в России. У нас запустили механизмы, связанные с продажей земли под застройку на «аукционах за долю», инфраструктурные облигации «Дом.РФ», что привело к моментальному улучшению экономики проектов. Все это помогает нам реализовывать проекты доступного жилья», — добавил Гайдуков.
