ЦБ шестой раз подряд снизил ключевую: будут ли дешеветь ипотека и жилье.
30 Сентября 2022г.
Участники рынка считают, что ипотека подешевеет незначительно — рыночные ставки снизятся менее чем на 0,5 п.п.
Банк России на заседании в пятницу, 16 сентября, уменьшил ключевую ставку с 8% до 7,5% годовых. Это стало шестым снижением подряд после экстренного повышения до 20% в конце февраля. Решение регулятора совпало с прогнозами аналитиков.
Какое влияние на рынок жилья и ипотеки окажет очередное снижение ключевой, рассказываем вместе с аналитиками и риелторами.
Доступность ипотеки изменится незначительно
Вслед за ключевой ставкой снизятся ставки по ипотеке, однако банки в этом вопросе будут вести себя сдержанно, ипотека может подешеветь меньше чем на 0,5 п. п, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. «Рыночная ситуация остается неоднозначной. Банки занимают выжидательную позицию на случай потенциального ухудшения платежеспособности заемщиков и новых потрясений рынка», — пояснил аналитик.
Похожую точку зрения озвучила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Несмотря на снижение ключевой ставки на 0,5 п.п., ставки по ипотеке уменьшатся в пределах 25–30 б.п. Банки стремятся заработать на данном виде кредитования, пока это один из немногих продуктов, на который постепенно восстанавливается спрос», — сказала она.
Текущее снижение ключевой ставки незначительно и на доступности ипотеки скажется слабо, считает и управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Снижение ставок будет в первую очередь касаться вторичного рынка, так как на первичном ставка по льготным кредитам все еще ниже ключевой, отметила эксперт.
По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным программам топ-20 ведущих банков России на прошлой неделе составляла 10,05% для новостроек (без учета льготных программ) и 10,18% для вторичного рынка. «После сегодняшнего решения ЦБ ипотечные ставки, вероятно, снизятся на 0,3–0,5 п.п. в течение нескольких недель», — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Что говорят банки
Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. В банке заявили, что будут принимать «решение об изменении ставок по своим кредитным продуктам позднее, в зависимости от конъюнктуры рынка». «В отличие от прошлого заседания ЦБ РФ, в этот раз снижение ключевой ставки было меньшим, поэтому существенных изменений ценовых параметров по розничным кредитам на рынке в ближайшее время мы не ожидаем», — сказали в пресс-службе банка.
Осторожное оживление спроса
Некоторое снижение ставок по ипотеке может оживить рынок недвижимости, но не слишком существенно, считают эксперты: о восстановлении спроса до докризисных уровней в 2022 году речи не идет. «Экономическая неопределенность будет еще долго оставаться на повышенном уровне, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию своей долговой нагрузки, особенно к такому важному делу, как покупка жилья в ипотеку», — пояснил Игорь Додонов.
Согласно прогнозам АКРА, этой осенью спрос на ипотеку может вырасти на 15% относительно летних показателей. «Инвестиционный интерес к недвижимости значительно снизился, при этом население все еще достаточно аккуратно берет столь долгосрочные кредиты ввиду сохранения рисков», — уточнила Ирина Носова.
По мнению Анатолия Перфильева, спрос на ипотеку продолжит восстанавливаться, но сильное давление на него будут оказывать выросшие цены на жилье и снизившийся уровень благосостояния населения. «Государственные программы, стимулировавшие рост покупки недвижимости в первой половине года, остаются основными драйверами восстановления ипотечного рынка», — отметил эксперт.
В условиях, когда все больше сделок проходит с использованием дополнительного субсидирования льготной ставки, решения ЦБ влияют на рынок лишь опосредованно, говорит и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он добавил, что снижение ключевой ставки сокращает затраты девелоперов на обслуживание кредитов в рамках проектного финансирования, а также снижает тот спред, который им приходится компенсировать для выдачи кредитов «под ноль процентов».
При этом снижение ключевой и ипотечных ставок придаст дополнительный импульс вторичному рынку, продолжится оживление в сегменте апартаментов — на оба эти формата недвижимости, в отличие от новостроек, не распространяются льготные и субсидированные ипотечные программы. «Таким образом, общий тренд на восстановление спроса в ближайшее время сохранится. Хотя радикального ускорения этого процесса мы не ожидаем», — добавил Алексей Попов.
Эксперты из риелторской компании «Этажи» все летние месяцы отмечают активное восстановление спроса на жилье благодаря субсидированным ипотечным программам от застройщиков и скидкам от продавцов вторичных квартир. «Сейчас спрос на программы ипотечного кредитования находится на относительно высоком уровне: на вторичном рынке покупателей привлекает прежде всего дисконт и снижение цены, в сегменте новостроек — низкие ипотечные ставки и индивидуальные условия кредитования», — сказал директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
По его мнению, дальнейшая политика снижения ставок большее влияние окажет на восстановление баланса спроса между вторичным и первичным рынками жилья, что позитивно для рынка, поскольку позволяет сдерживать рост цен. «Осенью мы не ожидаем всплеска спроса на квартиры, скорее всего, он будет на установившемся сейчас сентябрьском уровне», — добавил глава «Этажей».
Спрос на ипотеку
Восстановление ипотечного рынка наблюдается последние четыре месяца. По данным ЦБ, в июле 2022 года российские банки выдали 91,5 тыс. ипотечных кредитов, что на 40% больше июньского показателя (65,4 тыс.). Общая сумма выданных кредитов составила 341,5 млрд руб., что на 35% больше, чем месяцем ранее (253 млрд). По данным ВТБ, по итогам восьми месяцев объем продаж ипотеки в России превысил 2,6 трлн руб. — это ниже, чем в прошлом году, однако значительно выше результатов 2019–2020 годов.
Что будет с ценами на жилье
Несмотря на некоторое оживление покупательской активности, эксперты пока не видят предпосылок для роста цен. Спрос восстанавливается по большей части как раз из-за корректировки цены недвижимости на вторичном рынке и появления субсидированных ипотечных программ на новостройки, поясняет Ильдар Хусаинов. «Рынку недвижимости сейчас крайне важна стабильность, тогда он продолжит дальнейшее восстановление. Осенью мы ожидаем, что дисконт на рынке вторичного жилья будет сохраняться, а это выступит сдерживающим фактором для роста цен в сегменте новостроек», — добавил он.
Повсеместного повышения цен на новостройки в ближайшее время не ждет и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Текущую ценовую динамику он называет околонулевой. «Пока нет предпосылок, что тут что-то изменится. Застройщики опасаются повышать цены так свободно, как до февраля этого года, так как спрос еще не восстановился, да и темпы его увеличения пока довольно сдержанные», — отметил он.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, в свою очередь, допускает рост цен на новостройки в крупнейших городах России. По ее словам, это может произойти из-за увеличения себестоимости строительства. «Наполняемость эскроу-счетов сильно упала, проектное финансирование из-за этого станет дороже, инфляция хоть и замедляется, но также остается на высоком уровне», — пояснила эксперт. «Конечно, скидки и корректировки цен в переоцененных проектах, проектах со слабым спросом, на низколиквидные остатки лотов будут присутствовать до конца года как минимум, однако общей картины ценовой динамики это не изменит», — добавила она.
По мнению совладельца группы «Родина» Владимира Щекина, в долгосрочной перспективе более доступная ипотека способствует как минимум сдерживанию цен на сегодняшнем уровне. «Пока сохраняется спрос, будет и рост цен. Правда, он будет сопровождаться скидками от застройщиков, которые в разных формах (например, через дополнительно субсидированные ставки) будут предлагаться клиентам», — сказал он.
