Обратная сторона льготной ипотеки: как рост цен на жилье повышает налог на недвижимость?
27 апреля 2021г.
Налог рассчитывается по кадастровой стоимости недвижимости, которая в целом должна соответствовать рыночным ценам.
Жилая недвижимость в России продолжает дорожать – только за первые три месяца 2021 года цены на квартиры в новостройках выросли на 8% в сравнении с прошлым кварталом. При этом дорожает не только жилье на первичном рынке, но и вторичная недвижимость – ее продавцы поднимают цены вслед за новостройками. По разным оценкам, рост стоимости жилья из-за ввода программы льготной ипотеки составил от 15-20% до 30% в отдельных городах.
Сейчас жилье продолжает дорожать, пусть темпы этого подорожания уже замедлились.
Что немаловажно, повышение цен может коснуться не только тех, кто планирует покупку, но и тех, кто просто владеет недвижимостью. Все дело в том, что сумма налога на недвижимое имущество физических лиц рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта.
Кадастровая стоимость определяется по итогам кадастровой оценки, которую проводит Росреестр (и уполномоченные им организации) раз в 3 года, а в городах федерального значения (включая Москву и Санкт-Петербург) – раз в 2 года. Соответственно, при следующей кадастровой оценке россияне будут платить в виде налога куда больше, чем сейчас.
Кроме того, в случае колебания цен на 30% и более предусмотрена внеплановая государственная кадастровая оценка недвижимости. А по данным «Авито Недвижимость», в первом квартале 2021 года цены на жилье выросли более чем на 30% как минимум в 4 городах – это Санкт-Петербург (+34%), Нижний Новгород (+32%), Омск (+39%) и Челябинск (+32%).
Однако, как рассказывает один из профильных юристов, кадастровая оценка обычно проводится по нижней границе ценового диапазона на рынке недвижимости. Например, в Москве кадастровая оценка 2018 года (в 2021 году налог москвичи будут платить по ней) была примерно на 15-20% ниже рыночной цены на те же объекты. Вероятно, так было сделано, чтобы избежать негатива и массового оспаривания результатов оценки. Возможно, при последующих оценках будет использоваться тот же подход.
Если владелец недвижимости не согласен с результатами кадастровой оценки, ее можно оспорить – как показывает практика, это работает, если цена явно завышена относительно среднерыночных цен.
Налог на недвижимость рассчитывается как 0,1% от ее кадастровой стоимости за год (в регионах, где его ввели недавно – применяются понижающие коэффициенты). Действуют налоговые вычеты – из кадастровой стоимости комнаты можно вычесть цену 10 квадратных метров, из квартиры – 20 метров, а из дома – 40 метров.
