2010 – 2020: как изменился рынок недвижимости России за десятилетие.
07 января 2020г.
Рассказываем о новом: что такое апартаменты, в чем разница между коворкингом и коливингом, и зачем нужен эскроу-счет
За прошедшие 10 лет рынок недвижимости в России сильно изменился. Многое зарождалось и модернизировалось, менялось и уходило.Рынок городской недвижимости постоянно пополняется новыми жилыми, торговыми, офисными и другими форматами, большинство из которых появились за прошедшее десятилетие. О самых важных рассказываем в коротких карточках.
Agile-офисы
Agile-офисы стали очень популярны в Москве в последние годы. Agile — это адаптивное рабочее пространство, сформированное исходя из бизнес-потребностей компании. Гибкие офисы подразумевают мобильность и способность транформироваться в контексте внешних изменений. Наряду с классической моделью сдачи площадей в аренду на длительный срок собственник также обязательно размещает в здании инфраструктуру и выделяет площади для временных арендаторов здания и других заинтересованных компаний. Например, по принципам Agile, обустроен новый офис Сбербанка.
Апартаменты
Под апартаментами понимают нежилые помещения, фактически используемые для проживания. Они продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы и бизнес-центрах. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, поэтому нельзя полноценно пользоваться социальной инфраструктурой. Из-за этого цены на апартаменты ниже, чем на классическое жилье, но коммуналка и налоги — выше.
Апартаменты появились в Москве еще в первых небоскребах «Москва-Сити», то есть до 2010 года, однако широкое распространение этот формат получил в последнее десятилетие. Сейчас в Москве ежегодно возводится около 400 тыс. кв. м апартаментов. Большую популярность этот формат получил и в других крупных городах России, например, в Санкт-Петербурге и Сочи.
Отдельная разновидность этого формата недвижимости — апартаменты с гостиничным сервисом. Они располагаются в отеле или жилом комплексе при отеле, которые обслуживаются гостиничным оператором (как правило, не ниже 5 звезд). Такую недвижимость можно приобрести в собственность. Круглосуточный отельный сервис обычно включает уборку квартиры, room-service, выгул животных, услуги прачечной и химчистки, ресепшн и консьерж-службы. Операторы сервиса оказывают дополнительные услуги и могут, например, предоставить няню или личного водителя.
Апарт-отель
Апарт-отель — апартаментный комплекс, но с оборудованными номерами. Эти юниты можно приобрести в собственность и сдавать в аренду — самостоятельно либо через управляющую компанию. Формат распространен в курортных районах и деловых центрах Европы и Северной Америки. Первые апарт-отели в Россиии появились в Санкт-Петербуге и только потом — в Москве. Их можно сравнить с арендными (доходными) домами в дореволюционной России.
Аутлет
Аутлет — формат торгового центра, специализирующегося на продаже одежды известных брендов со значительными скидками. Первые аутлеты появились в США еще в 30-х годах прошлого века. В Москве по такому принципу с 2012 года работает «Outlet Village Белая Дача». Потом за МКАД открылось еще два таких объекта, а позднее этот формат стал распространятся и в городах-миллионниках. Сегодня на 1 тыс. россиян приходится около 0,8 кв. м аутлетов, в то время как в Польше этот показатель находится на уровне 7,8 кв. м, в Италии — 13,1 кв. м, а в США — 27,2 «квадрата».
Европланировки
Европланировкой в России называют такой принцип организации пространства квартиры, при котором помещение гостиной комнаты объединяют с кухней. Благодаря такому совмещению пространств застройщик минимизирует ненужные площади, увеличивая общественные зоны и уменьшая спальни. В современных новостройках площадь однокомнатных квартир может быть сопоставимой с двухкомнатными лотами в домах старой панельной серии. Например, сегодня девелоперы размещают однокомнатные квартиры с европланировкой на площади 52-53 кв. м. Кухню объединяют с гостиной, которые занимают примерно 34% площади. Примерно такого же размера отдельная спальня в 18,9 кв. м, или 35% площади. Ванная комната занимает около 7 кв. м. Появляются полноценное место для хранения — гардеробная площадью и ниша под большой шкаф в коридоре. Таким образом, застройщики отказывается от трех средних комнат в пользу двух больших, не забыв про вспомогательные помещения.
Капсульный отель
Капсульный отель — вариант отелей, представляющий собой небольшие спальные ячейки высотой 1,25 м, расположенные друг над другом. Они оснащены телевизорами, кондиционерами, будильниками, ночниками и розетками для зарядных устройств. Первый в мире капсульный отель появился в Японии в 1979 году. В 2013 году в Москве открылся первый российский капсульный отель — Sleepbox на 1-й Тверской-Ямской улице.
Коворкинг
Коворкингами называют помещения, в которых отдельные сотрудники или компании арендуют посуточно либо на длительный срок места за общим столом, отдельные столы и кабинеты. Помимо рабочих зон, коворкинги включают переговорные, помещения для проведения семинаров, спортивные залы и кафе.
Средняя стоимость закрепленного рабочего места в 2019 году в классическом коворкинге в Москве составляет около 14,8 тыс. руб. в месяц. Цена резидентства без фиксированного рабочего места — 15 тыс. руб. в месяц. Стоимость рабочего места в open space — от 25 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц, а отдельный кабинет — 40 тыс. руб. Первый коворкинг в Москве открылся в 2012 году. Сейчас российская столица занимает седьмое место среди европейских городов по объему коворкингов — их общая площадь составляет 146 тыс. кв. м, что составляет 0,9% от всех офисов в городе.
Коливинг
Коливинг — форма совместного проживания людей, связанных общими интересами. Отличительная черта такого типа жилья — совместные мероприятия вроде приема пищи или коммуникации в общих жилых зонах. В Москве коливинг появился в 2018 году. Это формат широко распространен в Лондоне и Нью-Йорке. В Советском Союзе подобное жилье называли общежитиями.
Лофт
Классический лофт — где-нибудь в Нью-Йорке или Париже — это городское жилье на верхних этажах зданий бывших фабрик, заводов и других промышленных объектов. В Москве апартаментами в стиле лофт могут назвать и отреставрированное здание фабрики, и жилую новостройку в центре столицы, и квартиру в мансарде. Говорить о лофтах как об отдельном сегменте московского рынка недвижимости стали только в 2011 году. Сегодня это очень модная тема, каждый второй барбершоп или бар выполнен в стиле лофт.
Редевелопмент
Редевелопмент — приспособление невостребованных объектов недвижимости или целых территорий под новую функцию. Как правило, речь идет о частичном или полном изменении целевого назначения сооружения или земельного участка, которое начинается с разработки концепции, экономического анализа и заканчивается новым строительством. Сейчас в Москве реализуется около 50 проектов редевелопмента промышленных территорий. С 2013 года на таких площадях введено в эксплуатацию более 20 млн кв. м недвижимости, из них около 3,9 млн кв. м — в текущем году. Как правило, редевелопменту подвергаются территории рядом со станциями метро, МЦК, железной дороги и Москвой-рекой.
Склад self-storage
Cклады индивидуального хранения (Self-storage) — это небольшие склады, боксы или ячейки, площадью хранения от 1 кв. м, сдающиеся в аренду по дням и месяцам для хранения личных вещей. Первые индивидуальные склады в Москве появились после кризиса 2008-2009 годов — первопроходцами в этом бизнесе стали бренды Mobius и «Складовка», которые открыли свои площадки практически одновременно летом 2009 года. За 2019 года в Москве открылось 13 новых складов индивидуального хранения и теперь общее число их достигло 70. Средние ставки аренды 1 кв. м в помещения self-storage колеблются в пределах от 1,5 тыс. до 1,9 тыс. руб. в месяц в зависимости от местоположения, качества и количества услуг, предоставляемых оператором.
Хостел
Хостел представляет собой недорогую гостиницу. В отличие от других типов размещения, хостелы предлагают своим постояльцам на короткий или длительный срок спальное место без дополнительных удобств в комнате. Как правило, душ и туалет находятся на этаже. Более того, есть возможность снять кровать в общем номере, за счет чего значительно сэкономить на проживании. В Москве первый официальный хостел появился в 2015 году. Однако уже в 2019 году вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Теперь открыть мини-отель или хостел в многоэтажке можно будет только после перевода помещения в нежилой фонд.
Эскроу
Этот термин стал широко применяться в России только в 2018-2019 годах. Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. 1 июля 2014 года термин появился в российском законодательстве, а с 1 июля 2019 года в стране перешли на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
