Первые итоги реформы имущественных налогов. Кто выиграл – государство, бизнес, гражданин.

30 января 2018г.

  • Цены на жилье в 2018 году росли практически во всех крупных городах России. Однако спрогнозировать ситуацию на локальных рынках недвижимости в 2019 году пока сложно
    Фото: Илья Тимин/ТАСС

    Аналитики региональных агентств недвижимости и компаний, входящих в Российскую гильдию риелторов (РГР), подготовили отчет (.ppt) о ценах и тенденциях на локальных рынках.

    Общий прогноз

    Эльвира Епишина, директор «АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике НП «Российская гильдия риэлторов»:

    — Если в конце 2017 года у профессиональных участников рынка недвижимости еще возникал вопрос, прошли локальные рынки кризисное «дно» или нет, то по показателям 2018 года это точно можно утверждать, да «дно» пройдено. В центральных городах регионов РФ к концу года «отчитываются» о положительной динамике цен на рынке жилья, связанной с повышением активности спроса. Причины оживления спроса тоже понятны, но они кроются не в прорыве российской экономики, а связаны с изменениями в законодательстве по долевому участию, с изменением ипотечных ставок, с перераспределением долей между застройщиками и приходом новых креативных руководителей и архитекторов, дизайнеров, что влечет за собой повышение качества жилищных проектов <…> Несмотря на какие-либо экономические изменения, жилье будет пользоваться спросом и в 2019 году и в последующие годы. Однако, предпосылки для перелома тренда на переход рынка жилья к устойчивому росту, еще далеко не сформированы.
    РБК НедвижимостьНовые ниши для инвесторов: в какую недвижимость вкладывают частники
    РБК НедвижимостьКак встроить ипотеку в планирование семейного бюджета
    РБК НедвижимостьНа что могут рассчитывать проблемные ипотечные заемщики
    РБК НедвижимостьЧто происходит на рынке коммерческой недвижимости

    Сколько стоит жилье в регионах — в короткой справке

    Владивосток

    Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

    Вторичный рынок: 107,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+8,8% к 2017 году)
    Новостройки: 45- 246 тыс. руб. за 1 кв. м

    Сергей Дымченко, директор «Индустрия-Р», член правления Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков:

    — Говорить об устойчивости вторичного рынка жилья в г. Владивосток пока рано, по нашему мнению, в начале 2019 года ожидается снижение средней цены предложения и объема предложения.

    Хабаровск

    Фото: Дмитрий Моргулис/ТАСС
    ​

    Вторичный рынок: 80,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+11,7%)
    Новостройки: —

    Александра Швалова, директор «Хабаровская недвижимость», руководитель аналитического центра при Ассоциации СРО Региональная гильдия риэлторов ДФО:

    — Прогнозировать ситуацию на 2019 год сложно. Новые санкции для РФ, повышение НДС, отток населения с ДФО, низкая з/п (по сравнению с некоторыми западными регионами) могут ухудшить ситуацию на рынке жилья. Конечно же объемы предложений будут немного меньше, чем в этом году. Но пока цифра процентной ставки по ипотеке приятна уху покупателя, то покупка жилья по ипотеке как минимум сохранится на том же уровне, а спрос, скорее всего, будет отложенным. Динамика роста цен за 2017-2018 гг., говорит о том, что рост продолжится, но не таким темпом. В наилучшей перспективе будет в диапазоне 77-80 тыс. руб. за 1 кв. м

    Новосибирск

    Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

    Вторичный рынок: 63,1 тыс. руб. за 1 кв. м (+8%)
    Новостройки: 66,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+11%)

    Елена Ермолаева, руководитель «RID Analytics»:

    — Скорее всего, на вторичном рынке многоквартирного жилья плавный рост цен продолжится. На первичном рынке цены также будут расти, с учетом негативных ожиданий от происходящих изменений в стройкомплексе. Однако, в начале года возможен период стагнации, так как конкуренция среди проектов выросла, а доходы населения, наоборот, снижаются (и снизятся еще из-за скачка инфляции, связанного с ростом НДС).

    Омск

    Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

    Вторичный рынок: 46,0 тыс. руб. за 1 кв. м
    Новостройки: 40,8 тыс. руб. за 1 кв. м

    Максим Репин, директор «ОМЭКС», полномочный прставитель НП РГУД в г. Омске:

    — На первичном рынке отмечается негативная тенденция: застройщики сворачивают бизнес, замораживают проекты <…>. Предложение новостроек будет падать из-за уменьшения объемов строительства. Спрос и цены будут медленно расти.

    Екатеринбург

    Фото: Алексей Светлов/Интерпресс/ТАСС

    Вторичный рынок: 70,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+5,5%)
    Новостройки: 69,7 тыс. руб за 1 кв. м (+10%)

    Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральская палата недвижимости:

    — В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки, и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале следующего года. Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути.

    На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними:

    Рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по-прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий.
    Рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит, остается риск возврата рынка к стагнации.
    Реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два. Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн. кв. м.

    Пермь

    Фото: Донат Сорокин/ТАСС

    Вторичный рынок: 53,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+6,5%)
    Новостройки: 54,9 тыс. руб. 1 кв. м (+6,7%)

    Алексей Скоробогач, заместитель директора «АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике Ассоциации РГР.Пермский край:

    — Цены на жилье при существующей платежеспособности населения, с одной стороны, не имеют предпосылок к изменению динамического вектора с минуса на плюс, с другой стороны, такие факторы, как изменение законодательства в сфере долевого строительства и перераспределение строительного рынка между его участниками, «толкают» цены на новостройки вверх, что и видно по итогам мониторинга рынка за прошедшие месяцы 2018 года.

    Вслед за новостройками может «подтянуться» и «вторичка». Наибольшим спросом будут пользоваться качественные и востребованные проекты класса «комфорт» и готовое жилье современной эпохи застройки.

    На прошедшей 15 декабря аналитической встрече с руководителями банков, застройщиков и агентств недвижимости г. Перми многими экспертами была высказана мысль, что такая благоприятная ситуация для рынка недвижимости, которая наблюдалась в 2018 году, может иметь тенденцию к продолжению в первом полугодии 2019-го, а дальше рынок ждет неопределенность.

    Воронеж

    Фото: Роман Демьяненко/ТАСС

    Вторичный рынок: — (+ 4,4%)
    Новостройки: — (+0,9%)

    Алексей Москалев, Руководитель аналитического центра «АКГ «ИнвестОценка»:

    — Мы считаем, что разговоры об устойчивом восстановлении рынка жилья пока преждевременны, все же определяющим фактором, прямо влияющим на ценообразование — является экономическая ситуация в стране и реальная платежеспособность конечных покупателей. Говорить о заметных улучшениях в данных сферах пока, увы, не приходится.

    Мы видим следующую картину того, как будут разворачиваться события на рынке жилья г. Воронежа и Воронежской области (хотя во многом, вероятно, данный прогноз будет справедлив и для других субъектов РФ). Наиболее вероятно, что цены в 2019 году, поддерживаемые доступной ипотекой и ажиотажем, продолжат незначительно расти (в пределах 5%), хотя, как и в 2018 году этот рост будет существенно ниже уровня реальной инфляции. При сохранении значительных темпов ввода нового жилья, дальнейший рост рынка возможен только при условии улучшения экономического климата не только в регионе, но и по всей стране в целом. В противном случае уровень платёжеспособного спроса будет падать, что может повлечь за собой крайне негативные последствия для рынка недвижимости и смежных с ним рынков товаров и услуг.

    Санкт-Петербург

    Фото: Игорь Евдокимов/Интерпресс/ТАСС

    Вторичный рынок: 111,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,2%)
    Новостройки: масс-маркет — 105,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,8%); бизнес-класс– 156,3 тыс. руб. за 1 кв. м; элит-класс — 280,5 тыс. руб. за 1 кв. м

    Мария Бент, руководитель отдела аналитики и оценки ГК «Бюллетень Недвижимости»:

    — Общая для Санкт-Петербурга тенденция — снижение цен на квартиры в старом жилом фонде, в домах, требующих ремонта, с неудачными планировками и старыми коммуникациями. Самые высокие цены сегодня на так называемую «новую вторичку», это недавно сданные дома. Цены на строящееся жилье во многом зависят от района, в котором располагается дом. Дешевле всего — квартиры на окраинах города с плохой транспортной доступностью, дороже — в обжитых районах рядом с метро. Рост ипотечных ставок также повлиял на активность спроса этой осенью.

    Москва

    Фото: Марина Лысцева/ТАСС

    Вторичный рынок: —
    Новостройки (без учета Новой Москвы): бизнес-класс — 239,6 тыс. руб. за 1 кв. м (-2,6%); комфорт-класс — 161, 5 тыс. руб. за 1 кв. м (+3,1%); экономкласс — 126,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+13,0%).

    Наталия Рыжкина, руководитель департамента аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки»:

    — В целом, 2019 год обещает быть непростым, в течение года на рынок новостроек будет действовать множество факторов, часть из которых пока не определена.

    Что касается объемов предложения, то здесь продолжится прирост во всех сегментах, на рынок будут выводиться проекты, разрешения на которые были получены в первом полугодии 2018 года. В то же время, основной драйвер высокого спроса — ипотека, за счет повышения ставок, уже не будет оказывать такую поддержку рынку, что на фоне непростой экономической ситуации (повышение налоговой нагрузки, цен на топливо и т.д.) окажет отрицательное влияние на спрос.

    На фоне стагнации, а возможно и снижения спроса, мы не ожидаем заметного повышения цен в реализуемых проектах, также возможно появления интересных, с точки зрения цены, предложений в проектах на начальной стадии строительства. Поэтому средний по рынку показатель цены 1 кв. м будет в течение года стабильным, а возможно покажет небольшое снижение.

    Подробнее на РБК:
    https://realty.rbc.ru/news/5c35a65c9a7947f87af3f073
    Цены на жилье в 2018 году росли практически во всех крупных городах России. Однако спрогнозировать ситуацию на локальных рынках недвижимости в 2019 году пока сложно

    То, о чем нам давно говорила власть, совершилось, кадастровая оценка нашего имущества превращается в реальность

    Россия активно переходит на новую систему имущественных налогов, в основе которых лежит кадастровая оценка недвижимости. 2018 год оказался очень важным для ее становления. Был принят ряд важных законов, происходило формирование новых структур, призванных осуществлять практическую деятельность и, что очень важно, продолжались дискуссии о том, как дальше должна развиваться вся эта сфера. Это не означает, что новый налоговый порядок пришел к своему завершению. Сделать предстоит еще очень много, но в любом случае обратной дороги нет, и нам всем в независимости от желания придется привыкать к этой обновленной форме налогообложения имущества.

    Несправедливостей должно стать меньше

    Возможность проведения кадастровой оценки появилась только в 2018 году. Этому предшествовала большая подготовительная работа. А началась она с того, что возникла необходимость устанавливать справедливые налоги на имущество граждан и бизнеса.

    Как признает первый заместитель председателя комитета ГД по бюджету и налогам Сергей Катасонов, причина, почему пришлось разрабатывать новую систему имущественных налогов, была связана с необходимостью исправления перекосов и несправедливостей прежней. На одной лестничной площадке могли находиться две квартиры, с одной налог взимался по инвентаризационной, а с другой – по кадастровой стоимости. Эти две суммы сильно различались. Возникла большая потребность к переходу на единые принципы налогообложения на основе кадастровой оценки недвижимости.

    Важным событием этого процесса стало принятие 3 августа 2018 года 334-ФЗ. Он касается налогообложения имущества физических лиц. Для граждан он ввел целую серию льгот и вычетов. Для земельных участков предусмотрено освобождение от уплаты налога в размере шести соток. В 2018 году 13 млн налогоплательщиков, включая пенсионеров независимо от вида пенсии, получили уведомления об уплате налогов с учетом этой нормы.

    Смысл второй новеллы в том, что увеличение налога на имущество по сравнению с суммой предыдущего года не может превышать 10% в том случае, если в регионе в течение предыдущих 3 лет используют в качестве налогооблагаемой базы кадастровую стоимость. В прошлом году это правило было применено в 28 регионах. В 2019 году она будет использована уже в 49 субъектах Федерации.

    Кадастровая оценка шагает по стране

    Новый метод исчисления имущественных налогов оказался весьма прибыльным для государства. В 2018 году в местные и региональные бюджеты было собрано 1,4 трлн рублей, что на 11% больше, чем в 2017 году. Самый большой прирост показали два сбора: на имущество организаций – плюс 15%, и на имущество физических лиц. С первых собрали 985 млрд рублей, что больше 2017 года на 15%, со вторых – 62 млрд рублей, прирост 17%.

    Кадастровая стоимость охватывает все больше регионов. В 2015 году ее использовали только 15 из них, в 2016 году их число возросло на 21 и в 2017 еще 14. Таким образом, в 2018 году налоги на имущество физлиц по этому методу были рассчитаны на 63 территориях.

    На самом деле это весьма важно, так как от этого зависит коэффициент, который применяется при расчете кадастровой стоимости. В первый год это 0,2, во второй – 0,4, в третьей – 0,6.

    334-ФЗ вводит некоторые новые правила взимания имущественного налога. Одно из них заключается том, что если гражданин – добросовестный налогоплательщик, то перерасчет налога в большую сторону производиться не будет. Это норма вступила в силу с 1 января 2019 года.

    Еще одно новшество связано с оспариванием кадастровой оценки. При прежней практике, если заявитель добился ее пересмотра, то новый размер налога взимался с 1 января того года, когда была подана соответствующая претензия. Согласно новому правилу, появляется ретро применение этой нормы, когда пересмотр налоговой нагрузки осуществляется за весь период действия оспариваемой суммы.

    Федеральный закон также распространил льготы для пенсионеров и на лиц предпенсионного возраста. То есть для женщин, начиная с 55 лет, и для мужчин с 60 лет.

    Налоговая гильотина

    Однако далеко не все благостно с применением нового законодательства. На вопиющий случай обратила внимание Заместитель председателя Рабочей группы при ГД РФ по имущественным налогам, кадастровой оценке и оценочной деятельности Ирина Радченко. В декабре правительство Москвы совершенно неожиданно для всех подняло имущественный налог для бизнеса с 1,5% до 2% с 1 января 2019 года.

    Формально столичные власти действовали в рамках закона, который предусматривает такое повышение. Но, как считает Ирина Радченко, это был сильный удар по малому бизнесу города. Для многих компаний такой рост оказался неподъемным. В целом же такие меры приводят к ухудшению инвестиционного климата, к исходу компаний из столицы.

    Столкнувшись с массовым недовольством, мэрия повысила налог только на 0,1%. Однако сама попытка такого налогового произвола говорит о том, что власть далеко не всегда думает об интересах бизнеса и своих граждан, а больше печется о своем благополучии.

    Налоги должны приносить пользу всем

    Как считает Юрий Лавряков, заместитель министра имущественных отношений Московской области, чтобы налоги были бы справедливыми, они должны носить сбалансированный характер и подчиняться определенным базовым принципам. Главный из них – их должны платить все.

    Чтобы налоги были бы справедливыми, нужно постоянно проводить анализ ставок. Эта работа должны быть системной. Особенно это важно для бизнеса, для которого правильное налогообложение очень часто является залогом успеха. Ведь предпринимательство зависит от многих факторов. Такой пример: компания получает в собственность для строительства большой земельный участок, включающий зону рекреации. В ней по определению не может быть плотной застройки. Следовательно, и прибыль не может быть значительной. Кадастровая оценка должна учитывать это обстоятельство, иначе застройщик вполне может разориться.

    Налоги должны стимулировать развитие бизнеса, а не гасить предпринимательскую инициативу, считает подмосковный чиновник.

    Доверяй, но проверяй

    Андрей Берестянский, заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России, признает, что действующее законодательство в сфере имущественных налогов нуждается в донастройке. В первую очередь, это связано с анализом правоприменения действующих законов, возникших у разных ведомств новаций и предложений. Существует потребность в гармонизации различных норм. Закон также должен устанавливать правила работы ГБУ для того, чтобы результаты деятельности бюджетных учреждений были бы более качественные.

    Речь идет о надзорных функциях над ГБУ. Их формат обсуждается. Пока подготовленный Минэкономразвитием проект закона в правительство не внесен. В этом варианте форматы надзора описаны, но, по словам чиновника, они не окончательные.

    Однако, как считает Алексей Каминский, Председатель Комиссии Общественного совета при Росреестре, в независимости от того, какие меры разработает государства для контроля над теми, кто будет осуществлять кадастровую оценку, граждане должны знать свои права и грамотно уметь ими пользоваться.

     

    • По материалам ИА Строительство