Серьезного прогресса в сфере кадастровой оценки ждать преждевременно. Такое мнение высказал Директор департамента оценки и оптимизации обязательных платежей IPT Group Александр Буянов.
Он напомнил, что оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в России происходит активно и повсеместно на протяжении последних 4–5 лет. В результате правоприменительной практики была создана достаточно стройная система оспаривания, которая подразумевала привлечение к этой процедуре независимых оценщиков и юристов. В 2017 году в законодательство «О государственной кадастровой оценке» вступят в силу поправки, которые существенно изменят как саму процедуру проведения кадастровой оценки, так и процесс оспаривания ее результатов. Вместе с тем для наведения порядка в сфере кадастровой оценки данных мер недостаточно, считает эксперт.
По задумке законодателя, регионы РФ будут самостоятельно решать вопрос о необходимости создания специального бюджетного учреждения. Буянов напомнил, что до принятия закона ФЗ-237 от 3 июля 2016 года комиссии по оспариванию в обязательном порядке создавались в каждом субъекте РФ. Теперь этот вопрос отдан на усмотрение региональных властей. Согласно новым правилам, если собственником или другим заинтересованным лицом является юридическое лицо, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо подать в комиссию того субъекта, на территории которого находится оспариваемое имущество. Если комиссия по оспариванию в регионе не создана, а также при отрицательном исходе рассмотрения в комиссии, заявитель вправе обратиться в суд. В случаях, когда собственником или другим заинтересованным лицом является физическое лицо, то обращение в комиссию или суд осуществляется по желанию последнего.
В структуре комиссии при численном составе не менее пяти человек представителей органов государственной и муниципальной власти должно быть не более 50%. На рассмотрение заявления будут приглашены как оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости, так и оценщики, подготовившие отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт напомнил, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второе основание - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По словам Буянова, подавляющее большинство заявлений о пересмотре результатов кадастровой оценки подается по второму основанию. При этом процент принятия положительного решения в комиссиях сильно колеблется в зависимости от субъекта РФ. В среднем по регионам удовлетворяются более 50% обращений.
Он отметил, что практика оспаривания в судах имеет свою специфику. Отчет об оценке объекта недвижимости, который «не оценили» в комиссии, в суде также подвергается сомнению. Наличие формальных замечаний позволяет суду назначать судебную оценочную экспертизу, в результате которой, как правило, стоимость объекта оказывается в диапазоне от рыночной (по отчету независимого оценщика) до старой кадастровой.
В соответствии с новыми нормами, изменился перечень документов необходимых для процедуры оспаривания. По информации Буянова, исключено требование о представлении экспертного заключения о стоимости, составленное членом Экспертного совета СРО оценщиков, член которого был подписантом этого отчета об оценке. Очевидно, этот факт значительно упрощает и удешевляет процедуру оспаривания для заявителя.
Позитивными изменениями в законодательстве можно считать появление основания, позволяющего проводить внеочередную оценку. Для этого индекс рынка недвижимости, расчет которого будет происходить в каждом субъекте РФ, должен снизиться не менее чем на 30%. Также появляется возможность исследовать сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетах об определении кадастровой стоимости, которые бюджетное учреждение будет обязано передавать органу регистрации прав. В течение 50 дней любое заинтересованное лицо сможет ознакомиться с материалами и, при необходимости, сделать замечание к промежуточным отчетам.
В целом, можно отметить, что в отношении собственников, арендаторов и других лиц, земельные платежи которых будут зависеть от кадастровой стоимости, процедура рассмотрения и оспаривания кадастровой стоимости не сильно изменилась, считает эксперт. Серьезные изменения коснулись оценщиков – исполнителей работ по проведению кадастровой оценки. У Буянова вызывает опасение тот факт, что в бюджетных учреждениях будут работать специалисты, не имеющие такого богатого опыта оценки, как у «рыночников». В связи с этим можно прогнозировать рост числа ошибок и «нестыковок» при проведении очередных кадастровых оценок. Кроме того, явно не будет способствовать повышению качества кадастровой оценки отмена обязательной экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости в саморегулируемой организации оценщиков.
Подводя итог, эксперт отметил, что грамотные изменения в законодательстве – не единственное, что требуется для наведения порядка в кадастровой оценке. Методические рекомендации, которые были утверждены в этом году, еще не прошли апробацию. Базы данных, которыми пользуются оценщики при расчете кадастровой стоимости, не претерпели существенных изменений. Информация об объектах оценки по-прежнему скупа и, порой, недостоверна. Таким образом, серьезного прогресса в сфере кадастровой оценки ждать преждевременно, считает Буянов. В зоне риска – все, начиная от владельца квартиры до собственника крупного торгового центра. В этой связи эксперт рекомендует всем заинтересованным в результатах кадастровой оценки своевременно обращаться к специалистам, чтобы максимально быстро выявить несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, ошибки в расчетах кадастрового оценщика или самом кадастре недвижимости.
