В России накапливается опыт оценки недвижимости относительно новыми методами; накапливается и опыт расчета налога на недвижимость на основе кадастровой оценки. Но – медленно.

 

10-17 апреля 2014 года в Милане и Брешии прошла VII международная конференция «Управление недвижимостью: девелопмент, оценка, кредитование». Мероприятие было организовано саморегулируемой организацией «СВОД», в качестве event-партнера выступила компания EMG-Creation, а в качестве генеральных спонсоров – независимый консалтинговый центр «ЭталонЪ» и независимая оценочная компания «Интеллектинвестсервис».

Участники конференции обменялись различными взглядами на оценку недвижимости, ознакомились с практикой оценки недвижимости в Европейском Союзе и Италии, обсудили ситуацию с кадастровой оценкой в России и переход России на уплату налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости, разобрали тонкости проектного финансирования застройщиков и даже поговорили о привлекательности некоторых регионов с точки зрения инвестиций в недвижимость – в частности, о привлекательности нового старого российского полуострова – Крыма.

В Европе растет значимость оценки недвижимости

По словам Кржиштофа Гржесика, заместителя председателя европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA, наиболее важным и фундаментальным законом ЕС, относящимся к оценке недвижимости, является Директива по ипотечному кредитованию 2014 года. Несмотря на то что она касается только жилой недвижимости, ожидается, что она окажет влияние и на другие секторы рынка. В соответствии с этим документом, страны ЕС должны обеспечивать развитие надежных стандартов оценки жилой недвижимости для ипотечного кредитования. Они также должны требовать профессиональной компетентности и независимости внутренних и внешних оценщиков. Надежность стандартов оценки при этом заключается в применении международных правил.

До недавнего времени члены ЕС самостоятельно принимали решения в сфере налогообложения, социальных расходов, экономической и монетарной политики и т.д. – то есть, во всех сферах, которые оказывают значительное влияние на сектор недвижимости. Однако в последнее время ситуация меняется: министры финансов и главы правительств теперь «говорят друг другу, что делать», и страны Еврозоны, которые не следуют рекомендациям, могут быть оштрафованы. Также европейские страны теперь присматриваются к тенденциям в секторе недвижимости друг друга, поскольку в кризис была осознана важность данной отрасли для здоровья и стабильности всей европейской экономики.

После кризиса налог на недвижимость стал рассматриваться как важный источник доходов, необходимых для финансирования экономического восстановления, поскольку сбор данного налога признается относительно простым и дешевым. В ближайшее время предстоит определить, с кого следует в дальнейшем взимать налог на недвижимость, какая стоимость должна облагаться налогом, следует ли разработать разные системы налогообложения для коммерческой и жилой недвижимости. Признано, что во многих странах ЕС системы налогообложения недвижимости устарели и требуют модернизации. Ряд стран не обновляли стоимость объектов в течение многих лет – в частности, Германия, Франция, Италия, Великобритания, а также некоторые другие.

TEGoVA объединяет 57 ассоциаций оценщиков из 31 страны включая Италию и представляет 80 тыс. оценщиков в Европе. Помимо TEGoVA, на оценку недвижимости и на деятельность оценщиков влияют Европейская Комиссия, Комитет по международным стандартам оценки (IVSC), Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости (RICS), Европейская консультативная группа по финансовой отчетности (EFRAG), а также Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS).

Сильвия Капелли, вице-президент ASSOVIB – Ассоциации оценочных компаний, работающих с банками, отметила, что в настоящее время оценка недвижимости занимает центральное место в банках, поскольку она является фундаментом управления рисками. В последнее время в мире наблюдается тенденция к специализации в области оценки. Также Капелли подчеркнула, что профессиональная компетентность и независимость оценщика являются основными требованиями к нему, и банки должны это контролировать.

Российская специфика оценки

Максим Скатов, генеральный директор независимого консалтингового центра «Эталон», рассказал о российской практике кадастровой оценки. В России кадастровая оценка проводится отдельно для земельных участков и объектов капитального строительства не реже чем один раз в пять лет. Каждый регион проводит отдельный тендер на проведение кадастровой оценки своих объектов. Кадастровая оценка земельных участков в России проводится уже на протяжении относительно длительного времени, а кадастровая оценка объектов капитального строительства была полностью проведена в 2013 году. Таким образом, недавно была завершена трудоемкая работа по подготовке к переходу на уплату налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объектов.

Государственный кадастр недвижимости содержит все сведения об объектах недвижимости, обо всех их характеристиках, о правах на недвижимое имущество, а также о кадастровой стоимости объектов. Основными особенностями этой системы являются открытость и доступность для всех заинтересованных лиц – собственников, налоговых органов, оценщиков и т.д. С 2014 года субъекты федерации получили возможность исчислять налог на имущество исходя из кадастровой оценки его стоимости. Этим правом пока воспользовались два субъекта – Москва и Московская область, и оценить эффективность перехода на новую систему исчисления налога на имущество будет возможно лишь к концу 2015 года, когда станут ясны первые результаты.

В России предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости, потому что после кадастровой оценки стоимость объектов часто существенно увеличивается, соответственно растет и налог. Предусмотрено два способа оспаривания: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или через суд. Основными проблемами, связанными с оценкой кадастровой стоимости, над которыми Россия в настоящее время активно работает, являются совершенствование методологии кадастровой оценки, а также совершенствование процедур оспаривания кадастровой стоимости.

Михаил Иголкин, заместитель начальника информационно-аналитического отдела государственного унитарного предприятия «ГУИОН» (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости), поделился уникальным опытом «ГУИОН» в сфере автоматизированной оценки объектов недвижимости в Санкт-Петербурге. Инструменты для быстрой и качественной оценки недвижимости, разработанные этим предприятием, позволяют существенно ускорить и автоматизировать процесс как индивидуальной, так и массовой оценки объектов.

Разработанная программа использует информацию о геослоях, данные органов исполнительной власти субъекта РФ, информацию о предложениях из баз данных агентств недвижимости, а также данные о сделках и предложениях от арендодателей и собственников. Автоматизированный процесс оценки выглядит следующим образом. Формируется техническое задание на проведение оценки. Затем производится описание объекта и выполняются расчеты. Далее формируется отчет об оценке и согласовываются результаты.

Наталия Соболева, директор департамента развития бизнеса независимого консалтингового центра «Эталон», рассказала об определении залоговой стоимости имущества и об анализе ликвидности имущества или, иначе говоря, о том, как банк смотрит на имущество своих заемщиков. Анализ ликвидности имущества представляет собой процесс выявления рисков, снижающих способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. К основным видам рисков обычно относят риски обесценивания, утраты или повреждения имущества, риск невозможности реализации имущества на рынке по обоснованной стоимости, риск неправильной оценки стоимости залога, а также различные правовые риски.

Оценщики работают с рыночной стоимостью, в то время как для банков также существует справедливая и залоговая стоимость. Первая представляет собой цену, по которой имущество можно было бы продать в течение периода, не превышающего 180 календарных дней, а вторая – прогноз цены, по которой банк сможет продать предмет залога в течение периода, не превышающего 180 календарных дней. Иными словами, справедливая стоимость имущества – это стоимость «здесь и сейчас», а залоговая – стоимость «потом». Оба вида стоимости рассчитываются как рыночная стоимость, уменьшенная на величину скидки или дисконта.

Расчет справедливой стоимости необходим для формирования резервов на возможные потери по ссудам, а расчет залоговой стоимости – для рассмотрения возможности принятия в залог того или иного имущества. Величина залогового дисконта зависит от износа, который накопится за время кредитования, от возможного изменения цен, спроса и иных факторов, от издержек на реализацию.

Главное – правильно упаковать

Значительная часть конференции была посвящена проектному финансированию застройщиков – то есть, финансированию, при котором погашение кредита происходит за счет реализации проекта или источником погашения кредита является сам проект. Этот продукт пока недостаточно развит в России ввиду сопряженных с ним высоких рисков для кредитных организаций. Однако проектное финансирование имеет большой потенциал развития в России, поскольку в последнее время многие российские компании стремятся расширить или модернизировать свой бизнес, но при этом не могут позволить себе размещение акций или облигаций на бирже или не имеют достаточного обеспечения для привлечения банковского кредита. Проектное финансирование может стать выходом из данной ситуации, поскольку финансируется не вся компания, а конкретный проект, и при этом используется комплекс различных стандартных продуктов, таких как кредиты, лизинг, гарантии и т.д.

Наталья Сосновская, начальник отдела проектного финансирования МТС-Банка, отметила, что в последнее время банки стремятся кредитовать проекты, в то время как оборотное кредитование применяется относительно редко. Часто предпочтительным является прикрепление каждого проекта к отдельной компании, так как в таком случае при возникновении проблем в одном проекте остальные проекты не пострадают.

При инвестиционном кредитовании застройщиков банки обычно предъявляют следующие требования к проектам. Объект недвижимости должен находиться в городе с населением не менее полумиллиона человек, вложения застройщика должны обеспечить не менее 15% общего бюджета проекта, причем необходимо вносить именно свои средства, а не деньги дольщиков – покупателей квартир. От застройщика требуется наличие опыта реализации аналогичных проектов, наличие всей необходимой разрешительной документации, отсутствие убытков по финансово-хозяйственной деятельности. Также должна быть рассчитана модель движения денежных средств.

Елена Волохина, главный экономист Росинтербанка, рассказала об основных способах минимизации различных групп рисков проектного финансирования. Для снижения рисков, связанных с деловой репутацией заемщика, служба безопасности банка должна проверять деловую репутацию как заемщика, так и его контрагентов. Также необходимо выявлять случаи скандалов или недобросовестного поведения владельцев и топ-менеджеров заемщика. Для минимизации риска смены основного собственника или возникновения конфликта между акционерами необходимо анализировать планы акционеров, разногласия, которые, возможно, уже имели место, вводить в наблюдательный совет заемщика сотрудников банка с правом блокирующего голоса при осуществлении существенных сделок и сделок с акционерным капиталом. Также снизить данный риск может залог 100% акций проектной компании и, если возможно, контрольного пакета акций инвестиционно привлекательных компаний холдинга. Нехватка опыта у участников проекта обычно восполняется за счет включения в команду специалистов с большим опытом работы в соответствующих областях и за счет привлечения независимых консультантов.

Риски недофинансирования проекта можно минимизировать за счет принципа «банковские деньги идут последними», привлечения профессиональных частных инвесторов, включения штрафных санкций по договорам на поставку товаров и предоставление услуг и т.д. Также при финансовом моделировании требуется увеличивать декларируемые заемщиком сроки ввода объекта в эксплуатацию на 6-12 месяцев и использовать консервативный график выхода на проектную мощность. На стадии эксплуатации проекта существуют риски, связанные с неверно выбранной стратегией, несвоевременными поставками и др. Для их снижения необходимо привлекать профессиональных консультантов, заключать долгосрочные контракты с поставщиками сырья или даже покупать поставщиков уникального сырья, проводить анализ конкурентных преимуществ компании или проекта и т.д. Потенциальные маркетинговые проблемы можно решить за счет составления прогнозов конкуренции на рынке, заключения предварительных контрактов на сбыт продукции, включения в договор с поставщиком оборудования условия обратного выкупа с дисконтом (например, на случай, если поставленное оборудование окажется несовместимым с местным сырьем) и др. В целом, банк не должен торопиться с открытием финансирования, особенно, если проблемная ситуация уже возникла, и должен относиться к реализуемому проекту с вниманием и находчивостью, особенно в нестандартных ситуациях.

По словам Елены Волохиной, оценщики должны не просто оценивать проекты, но и давать советы своим клиентам, к ним должны обращаться не только за оценкой, но и за консультацией. Банк в свою очередь тоже должен быть помощником клиенту, так как помощь и советы сотрудников кредитной организации располагают к большему доверию, в результате чего клиент не замыкается в себе и предоставляет больше информации. Вообще, по убеждению Волохиной, любой проект можно реализовать, главное – правильно упаковать его.