С января 2014 года вступила в силу новая система расчета налога на недвижимость – на основе данных кадастровой оценки. Как отмечают эксперты, стоимость кв.м коммерческих помещений в целом по городу увеличилась в 2-4 раза и уже в ближайшее время можно ожидать массовые обращения в суд собственников объектов, не согласных с результатами кадастровой оценки их имущества, говорится в пресс-релизе компании NAI Becar.

2 ноября 2013 года Президентом России был подписан Федеральный закон № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно внесенным изменениям, с 2014 года на всей территории России налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, как исчислялось ранее. Под действие закона, среди прочего, подпадают офисные, торговые и торгово-развлекательные центры, а также нежилые помещения, пригодные для размещения офисов, пунктов питания и пр. Таким образом, с января этого года рассчитываться налог будет произведением кадастровой стоимости недвижимого имущества и ставки налога.

Ранее налог на имущество рассчитывался исходя из его балансовой стоимости, которая фиксировалась на момент оценки (постройки или реконструкции) здания. Каждый год сумма снижалась с учетом коэффициента амортизации. Ситуация на рынке и рост цен на недвижимость на балансовой стоимости никак не отражались. Цель нововведения – приблизить оценочную стоимость к реальной и таким образом увеличить сумму собираемых с бизнеса налогов.

«Налоговое бремя, как следствие, ляжет на арендаторов – собственники постараются покрыть издержки за счет арендной платы – отмечает Александр Филиппов, директор департамента NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Арендные ставки поползут вверх во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисных, торговых и торгово-развлекательных центрах. Под действие закона подпадают также продуктовые ритейлеры и пункты общепита. По нашим прогнозам, рост арендной платы превысит ожидаемые в 2014 года 10% как минимум в два раза».
Главная претензия собственников и оценщиков к кадастровой оценке – использование усредненного метода массовой оценки, когда объекты группируют по основным характеристикам: функциональное использование, площадь, год постройки, материал, этажность и т.д.

«Не секрет, что метод массовой оценки универсален. При этом не учитываются ни особенности объекта, ни существующие обременения, ни локация – комментирует Александр Филиппов. – Подобный подход приводит к тому, что аналогичные объекты, располагающиеся по соседству, могут иметь разную кадастровую стоимость».