Интересные поправки в налоговое законодательство готовит Министерство финансов РФ. Структура, в частности, предлагает облагать налогом на доходы физических лиц ту разницу, которая образуется в результате покупки недвижимости по цене ниже рыночной и ее реальной стоимостью. Таким образом в министерстве предлагается расправиться с серыми схемами ухода от налогов на рынке жилья.

Интересно только, что доплачивать государству придется покупателям квартир, а не продавцам, хотя именно последние более всего заинтересованы в занижении стоимости реализуемого объекта.

По словам работающих в Сургуте риэлторов, условия от продавцов по занижению цены объекта в документах при осуществлении сделки сегодня не редкость. Ведь если собственник владеет квартирой менее трех лет и продает ее дороже, чем покупал, то с разницы уплачиваются стандартные 13 процентов. При этом, как ЮСИ.рф сообщал неоднократно ранее, в Сургуте доля инвестиционных квартир, которые приобретаются с целью быстрой перепродажи, довольно велика – уже несколько лет как это стало настоящим бизнесом, приносящим неплохой доход. Просто перепродавцы заранее договариваются с покупателями о занижении стоимости объекта (как правило, обмениваясь расписками), что и позволяет уйти от налогов: покупателю на первый взгляд особой разницы нет, какую сумму указывать в документах, если только, конечно, квартира не приобретается в ипотеку.

Интересно, что на искажение стоимости квартиры в документах в настоящее время идут и некоторые банки, которые, скажем так, "идут на встречу" клиентам. Хотя, конечно, и не безвозмездно, ведь при такой схеме риски по сделке существенно возрастают: в кредитном договоре в таком случае просто могут указываться две суммы – первая это та, за которую договорились продавец и покупатель, то есть заниженная, и вторая, составляющая разницу между фактической и заниженной, которая оформляется как идущая на "неотделимые улучшения" по объекту, во что может включаться тот же ремонт или перепланировка.

Истинный объем финансово "искаженных" сделок можно оценить только промониторив договора, находящиеся в Регпалате. Но, как говорят сургутские агенты по недвижимости, количество "договорных сделок" составляет примерно пятую часть в общей массе.

Каким образом налоговики, уж коль скоро поправки Минфина будут приняты, смогут определять налогооблагаемую базу, вопрос решеный. За основу возьмут кадастровую стоимость объекта на момент совершения сделки, которая должна быть близка к рыночной, и сравнят ее с ценой по договору.

А теперь самое главное. В министерстве говорят, что готовы идти на уступки гражданам и не обязывать участников сделки, покупателей, уплачивать налог, если квартира куплена чуть дешевле рынка. Вопрос в том, каким именно должно быть это "чуть". Как возможный ориентир допустимой дельты указывается 20 и даже 30%, то есть если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а реально она стоит 3,9 миллиона, то, вроде как, налог платить не нужно, со всего же что выше – будьте добры раскошелиться.

Однако есть два нюанса. Во-первых, полноценной кадастровой оценки жилья в России еще нет. Базу должны были сформировать к введению единого налога на недвижимость к 2015 году, но и сам единый налог отложили, поскольку по всем регионам пока не собрано всей информации, и, по мнению экспертов, это будет сделано не раньше чем к 2017-2018 годам. Во-вторых, в условиях нестабильности рынка и постоянно меняющихся цен не понятно, как система будет воспринимать те сделки, которые совершаются через продолжительное время после последней кадастровой оценки объекта, и кто вообще будет актуализировать эту самую кадастровую оценку – у Регпалаты к этому точно кадров не хватит, а "независимые" оценщики могут стать просто очередной кормушкой с насквозь коррупциогенной основой. Да и без этой основы тут не все так просто.

Ведь посмотрите, что творится, например, сегодня на вторичном рынке жилья Сургута. ЮСИ.рф в своих обзорах уже упоминал, что "вилка" в цене одинаковых объектов составляет до миллиона рублей и даже больше, когда одна и та же двухкомнатная квартира с примерно одинаковым ремонтом может стоить 4,4 миллиона рублей, а может и 5,5 миллионов. Что за основу возьмет кадастровый оценщик и по какой причине? И за 4,4 миллиона, и за 5,5 миллионов – квартиры "чистые", то есть без налоговых махинаций. Просто один продавец уже понял, что в текущих условиях, если хочешь продать, ты должен идти на уступки, иначе завтра получишь еще меньше. Второй продавец этого еще не понял. Но для оценщиков ведь это очень серьезный разбег. А если брать среднее арифметическое, будет опять же не совсем корректно, ведь есть варианты ну очень далекие от жизни, причем как в одну сторону, так и в другую.

И одно дело, когда от таких оценок не зависит налогооблагаемая база, и другое – когда очень даже зависит. В общем, сплошные вопросы.