Налог на недвижимость и землю может вырасти.

06 июня 2016г.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации. Как отмечалось ранее, документ кардинально меняет правовые основы оценочной деятельности в нашей стране. Специалисты высказывают опасения, что принятые поправки могут привести к переделу рынка оценочных услуг и дроблению профессии на специализации, а отмена экспертизы отчетов об оценке приведет к непрозрачности сделок и повысят коррупциогенные факторы при процедурах приватизации, банкротства и прочих сделках в том числе с государственным и муниципальным имуществом. Однако принятый закон внесет и позитивные изменения. Речь в частности идет о введении ответственности заказчика за предоставление данных об объекте оценки. Пункты, регулирующие эту ответственность, появились в Законе впервые, разрешая многолетний спор о правовом регулировании отношений заказчика и оценщика. Информация о сделках с имуществом должна быть открытой — это общемировая практика. Тем более, если речь идет о государственном и муниципальном имуществе в преддверии масштабной приватизации, объявленной правительством РФ. Принятый документ наконец ставит точку в дискуссии о том, может ли закон «Об оценочной деятельности» регулировать действия заказчика. Собственники имущества, совершая сделки, действуют в интересах неограниченного круга лиц, потому и сделки с имуществом должны быть прозрачны и открыты. До принятия закона, как всем хорошо известно, ответственность за объективность оценки нес оценщик и саморегулируемая организация, выполнявшая экспертизу отчета об оценке. В ряде случаев получить достоверную и полную информацию об объекте оценки от заказчика было настоящей проблемой, что, безусловно, напрямую влияло на объективность результата оценки. Но любая сделка — это ответственность двух сторон — заказчика и исполнителя, что обязывает заказчика предоставить полную информацию, необходимую исполнителю для работы. «Намеченный принятым законом тренд, обязывающий заказчика обеспечить беспрепятственную работу оценщика, предоставив ему необходимые исходные данные и документацию, в том числе содержащую коммерческую тайну, — важный шаг к формированию цивилизованного рынка сделок с имуществом», — отмечает прописанные законом тенденции Елена Петровская, председатель отраслевого отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» по оценочной деятельности, президент Ассоциации «Объединения саморегулируемых организаций оценщиков». Однако, делая важный шаг к позитивным изменениям, авторы закона предлагают совершить два — в обратном направлении, отменяя обязательную процедуру экспертизы СРО отчетов об оценке. В этой связи негативную оценку законопроекту дают представители многих профессиональных объединений. Ведь положения закона коснулись вопросов проведения экспертизы отчетов об оценке, в том числе и в части определения рыночной стоимости государственного и муниципального имущества. Напомним, что институт проведения экспертизы на подтверждение стоимости изначально был введен законодателем как инструмент защиты государственных и частных интересов. Руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов считает, что подобные действия законодателя выглядят крайне непоследовательно: «В течение последних двух лет в Закон об оценке вносились изменения, направленные на усиление ответственности экспертов при проведении экспертиз отчетов об оценке. В частности, в 2014 г. ответственность экспертов за возможные убытки перед потребителями была увеличена до 5 000 000 руб. А в 2015 г. был измен и сам предмет экспертизы — сейчас эксперту необходимо проверять отчет об оценке не только на его соответствие требованиям законодательства, но и в части подтверждения рыночной стоимости объекта оценки. Ранее — в течение 2011–2013 гг. были разработаны и утверждены требования к уровню знаний экспертов, которые сдали единый квалификационный экзамен, подтверждающий их профессионализм. Благодаря этому сегодня мы имеем высококвалифицированных специалистов, которые осуществляют контрольные функции в том числе и в интересах охраны прав государства как собственника имущества, тех же миноритарных акционеров. Зачем понадобилось ликвидировать независимый институт общественного и профессионального контроля особенно в свете грядущей приватизации крупнейших предприятий и банковских структур?» Специалисты сходятся во мнении, что экспертиза, особенно в случаях вовлечения в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации, является действенным инструментом независимого контроля и проверки соответствия отчета об оценке установленным требованиям. Во многих случаях, например, в рамках процедуры банкротства, СРОО проводят экспертизу бесплатно с целью обеспечения непредвзятого контроля за определением рыночной стоимости имущества. В рамках оспаривания результатов определения кадастровой стоимости экспертиза отчетов помогала не допустить случаи занижения стоимости с целью необоснованного уменьшения налоговых отчислений в бюджет. Кроме того, законопроектом для всех оценщиков (не только претендующих на избрание в экспертный совет саморегулируемой организации, как значится в действующем законодательстве) устанавливается обязательный квалификационный экзамен, к которому «допускается претендент, получивший высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности». При этом, к повторной сдаче квалификационного экзамена претендент допускается не ранее чем через девяносто дней. Квалификационный аттестат выдается органом, уполномоченным на проведение квалификационного экзамена, при условии, что претендент сдал квалификационный экзамен и имеет на дату подачи заявления о выдаче квалификационного аттестата стаж (опыт) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, не менее трех лет. Не менее года из последних трех лет указанного стажа (опыта) работы должно приходиться на работу в должности помощника оценщика или оценщика. Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности проводится уполномоченным Правительством РФ органом, который в Законопроекте не назван. Законопроект предлагает проведение экзамена по квалификациям, при этом авторы не определяют их количество. Законопроект предусматривает запрет на осуществление оценочной деятельности и составление отчетов об оценке в случае несдачи подобного экзамена по любому из направлений. Профессиональный оценщик и эксперт по драгоценным камням и ювелирным изделиям (эксперт-геммолог) с большим стажем практической работы Алексей Смирнов отмечает проблему, касающуюся всех частнопрактикующих оценщиков: «Обладая обширными знаниями в области оценочной деятельности и являясь практикующим экспертом, я регулярно провожу работы по оценке и экспертизе как для частных лиц, так и для крупных потребителей рынка (например, для банков, инвестиционных фондов и страховых компаний) по специализации определения рыночной стоимости драгоценных камней и ювелирных изделий в случаях залога, страхования или совершения сделок. Рыночная стоимость драгоценных камней и ювелирных изделий зависит от ряда специфических факторов, овладеть которыми можно только благодаря многолетней практике. За один день этому научиться невозможно. Более того, количество образовательных учреждений, в которых изучается специфика экспертизы данных объектов крайне ограничена, а особенности их стоимостной оценки практически нигде не преподаются. Законом указаны требования к стажу работы для получения квалификационного аттестата. А если я осуществляю оценочную деятельность самостоятельно ровно в том порядке, как это определено действующим законом об оценке? Если я работаю на себя и у меня нет трудовой книжки? Как я буду подтверждать свой стаж? Как претендент будет подтверждать свой стаж работы в области оценки при первичном получении квалификационного аттестата, если оценщиком является лицо, подписывающее отчеты об оценке? А претендент, до момента сдачи экзамена, как указано в законе, подписывать такие отчеты не может. И где начинающий специалист, который хочет работать в специфическом направлении оценки, сможет пройти трехлетнюю стажировку? Где он сможет набраться опыта, и о каком опыте в таком случае мы говорим? Получается, закон содержит множество противоречий, на которые законодатель не хочет обращать серьезного внимания. Принятый закон требует серьезной доработки», — заключает Алексей Смирнов. Вопросы определения уровня компетенции и профессионализма оценщиков сейчас активно рассматриваются и обсуждаются оценочным сообществом в рамках Совета по профессиональным квалификациям финансового рынка, действующего в рамках выполнения поручений президента Владимира Путина о создании в России системы независимой оценки квалификаций специалистов и работников. Маргарита Власова, генеральный директор Общероссийского отраслевого объединения работодателей профессиональных оценщиков, отмечает: «Система профессиональных стандартов, разработка оценочных средств, аккредитация образовательных программ, независимая оценка профессиональных квалификаций — в реализации всех этих направлений в рамках национальной системы квалификаций участвуют представители профессионального сообщества на площадке Ассоциации участников финансового рынка «Совет по профессиональным квалификациям». В разработке ключевых направлений НСК принимают участие представители ведущих СРОО, крупнейших работодателей в области оценочной деятельности, образовательных учреждений, оценочных компаний, профессиональных объединений, а также специалисты-оценщики. Основной задачей формирования НСК является обеспечение взаимодействия между рынком труда и системой профессионального образования, согласование требований работодателей с развитием сферы образования. А принятый законопроект передает функции по оценке квалификаций некоему органу, находящемуся вне рамок Национальной системы квалификаций. «Закон создает предпосылки для установления любого количества квалификаций, за сдачу которых оценщик должен будет платить. При этом специалист сможет вести деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате, что означает гарантированное дробление отрасли на множество специализаций», — подчеркивает Маргарита Власова. После подписания президентом РФ закон вступит в силу. Саморегулируемые организации оценщиков, профессиональные объединения и представители профессионального сообщества направили официальные письма на имя Владимира Путина с просьбой отклонить подписание законопроекта.

Источник: http://www.ipocred.ru/events/news/4155-novoe-v-zakone-ob-otsenke
© Журнал «Ипотека и Кредит»
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации. Как отмечалось ранее, документ кардинально меняет правовые основы оценочной деятельности в нашей стране. Специалисты высказывают опасения, что принятые поправки могут привести к переделу рынка оценочных услуг и дроблению профессии на специализации, а отмена экспертизы отчетов об оценке приведет к непрозрачности сделок и повысят коррупциогенные факторы при процедурах приватизации, банкротства и прочих сделках в том числе с государственным и муниципальным имуществом. Однако принятый закон внесет и позитивные изменения. Речь в частности идет о введении ответственности заказчика за предоставление данных об объекте оценки. Пункты, регулирующие эту ответственность, появились в Законе впервые, разрешая многолетний спор о правовом регулировании отношений заказчика и оценщика. Информация о сделках с имуществом должна быть открытой — это общемировая практика. Тем более, если речь идет о государственном и муниципальном имуществе в преддверии масштабной приватизации, объявленной правительством РФ. Принятый документ наконец ставит точку в дискуссии о том, может ли закон «Об оценочной деятельности» регулировать действия заказчика. Собственники имущества, совершая сделки, действуют в интересах неограниченного круга лиц, потому и сделки с имуществом должны быть прозрачны и открыты. До принятия закона, как всем хорошо известно, ответственность за объективность оценки нес оценщик и саморегулируемая организация, выполнявшая экспертизу отчета об оценке. В ряде случаев получить достоверную и полную информацию об объекте оценки от заказчика было настоящей проблемой, что, безусловно, напрямую влияло на объективность результата оценки. Но любая сделка — это ответственность двух сторон — заказчика и исполнителя, что обязывает заказчика предоставить полную информацию, необходимую исполнителю для работы. «Намеченный принятым законом тренд, обязывающий заказчика обеспечить беспрепятственную работу оценщика, предоставив ему необходимые исходные данные и документацию, в том числе содержащую коммерческую тайну, — важный шаг к формированию цивилизованного рынка сделок с имуществом», — отмечает прописанные законом тенденции Елена Петровская, председатель отраслевого отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» по оценочной деятельности, президент Ассоциации «Объединения саморегулируемых организаций оценщиков». Однако, делая важный шаг к позитивным изменениям, авторы закона предлагают совершить два — в обратном направлении, отменяя обязательную процедуру экспертизы СРО отчетов об оценке. В этой связи негативную оценку законопроекту дают представители многих профессиональных объединений. Ведь положения закона коснулись вопросов проведения экспертизы отчетов об оценке, в том числе и в части определения рыночной стоимости государственного и муниципального имущества. Напомним, что институт проведения экспертизы на подтверждение стоимости изначально был введен законодателем как инструмент защиты государственных и частных интересов. Руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов считает, что подобные действия законодателя выглядят крайне непоследовательно: «В течение последних двух лет в Закон об оценке вносились изменения, направленные на усиление ответственности экспертов при проведении экспертиз отчетов об оценке. В частности, в 2014 г. ответственность экспертов за возможные убытки перед потребителями была увеличена до 5 000 000 руб. А в 2015 г. был измен и сам предмет экспертизы — сейчас эксперту необходимо проверять отчет об оценке не только на его соответствие требованиям законодательства, но и в части подтверждения рыночной стоимости объекта оценки. Ранее — в течение 2011–2013 гг. были разработаны и утверждены требования к уровню знаний экспертов, которые сдали единый квалификационный экзамен, подтверждающий их профессионализм. Благодаря этому сегодня мы имеем высококвалифицированных специалистов, которые осуществляют контрольные функции в том числе и в интересах охраны прав государства как собственника имущества, тех же миноритарных акционеров. Зачем понадобилось ликвидировать независимый институт общественного и профессионального контроля особенно в свете грядущей приватизации крупнейших предприятий и банковских структур?» Специалисты сходятся во мнении, что экспертиза, особенно в случаях вовлечения в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации, является действенным инструментом независимого контроля и проверки соответствия отчета об оценке установленным требованиям. Во многих случаях, например, в рамках процедуры банкротства, СРОО проводят экспертизу бесплатно с целью обеспечения непредвзятого контроля за определением рыночной стоимости имущества. В рамках оспаривания результатов определения кадастровой стоимости экспертиза отчетов помогала не допустить случаи занижения стоимости с целью необоснованного уменьшения налоговых отчислений в бюджет. Кроме того, законопроектом для всех оценщиков (не только претендующих на избрание в экспертный совет саморегулируемой организации, как значится в действующем законодательстве) устанавливается обязательный квалификационный экзамен, к которому «допускается претендент, получивший высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности». При этом, к повторной сдаче квалификационного экзамена претендент допускается не ранее чем через девяносто дней. Квалификационный аттестат выдается органом, уполномоченным на проведение квалификационного экзамена, при условии, что претендент сдал квалификационный экзамен и имеет на дату подачи заявления о выдаче квалификационного аттестата стаж (опыт) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, не менее трех лет. Не менее года из последних трех лет указанного стажа (опыта) работы должно приходиться на работу в должности помощника оценщика или оценщика. Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности проводится уполномоченным Правительством РФ органом, который в Законопроекте не назван. Законопроект предлагает проведение экзамена по квалификациям, при этом авторы не определяют их количество. Законопроект предусматривает запрет на осуществление оценочной деятельности и составление отчетов об оценке в случае несдачи подобного экзамена по любому из направлений. Профессиональный оценщик и эксперт по драгоценным камням и ювелирным изделиям (эксперт-геммолог) с большим стажем практической работы Алексей Смирнов отмечает проблему, касающуюся всех частнопрактикующих оценщиков: «Обладая обширными знаниями в области оценочной деятельности и являясь практикующим экспертом, я регулярно провожу работы по оценке и экспертизе как для частных лиц, так и для крупных потребителей рынка (например, для банков, инвестиционных фондов и страховых компаний) по специализации определения рыночной стоимости драгоценных камней и ювелирных изделий в случаях залога, страхования или совершения сделок. Рыночная стоимость драгоценных камней и ювелирных изделий зависит от ряда специфических факторов, овладеть которыми можно только благодаря многолетней практике. За один день этому научиться невозможно. Более того, количество образовательных учреждений, в которых изучается специфика экспертизы данных объектов крайне ограничена, а особенности их стоимостной оценки практически нигде не преподаются. Законом указаны требования к стажу работы для получения квалификационного аттестата. А если я осуществляю оценочную деятельность самостоятельно ровно в том порядке, как это определено действующим законом об оценке? Если я работаю на себя и у меня нет трудовой книжки? Как я буду подтверждать свой стаж? Как претендент будет подтверждать свой стаж работы в области оценки при первичном получении квалификационного аттестата, если оценщиком является лицо, подписывающее отчеты об оценке? А претендент, до момента сдачи экзамена, как указано в законе, подписывать такие отчеты не может. И где начинающий специалист, который хочет работать в специфическом направлении оценки, сможет пройти трехлетнюю стажировку? Где он сможет набраться опыта, и о каком опыте в таком случае мы говорим? Получается, закон содержит множество противоречий, на которые законодатель не хочет обращать серьезного внимания. Принятый закон требует серьезной доработки», — заключает Алексей Смирнов. Вопросы определения уровня компетенции и профессионализма оценщиков сейчас активно рассматриваются и обсуждаются оценочным сообществом в рамках Совета по профессиональным квалификациям финансового рынка, действующего в рамках выполнения поручений президента Владимира Путина о создании в России системы независимой оценки квалификаций специалистов и работников. Маргарита Власова, генеральный директор Общероссийского отраслевого объединения работодателей профессиональных оценщиков, отмечает: «Система профессиональных стандартов, разработка оценочных средств, аккредитация образовательных программ, независимая оценка профессиональных квалификаций — в реализации всех этих направлений в рамках национальной системы квалификаций участвуют представители профессионального сообщества на площадке Ассоциации участников финансового рынка «Совет по профессиональным квалификациям». В разработке ключевых направлений НСК принимают участие представители ведущих СРОО, крупнейших работодателей в области оценочной деятельности, образовательных учреждений, оценочных компаний, профессиональных объединений, а также специалисты-оценщики. Основной задачей формирования НСК является обеспечение взаимодействия между рынком труда и системой профессионального образования, согласование требований работодателей с развитием сферы образования. А принятый законопроект передает функции по оценке квалификаций некоему органу, находящемуся вне рамок Национальной системы квалификаций. «Закон создает предпосылки для установления любого количества квалификаций, за сдачу которых оценщик должен будет платить. При этом специалист сможет вести деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате, что означает гарантированное дробление отрасли на множество специализаций», — подчеркивает Маргарита Власова. После подписания президентом РФ закон вступит в силу. Саморегулируемые организации оценщиков, профессиональные объединения и представители профессионального сообщества направили официальные письма на имя Владимира Путина с просьбой отклонить подписание законопроекта.

Источник: http://www.ipocred.ru/events/news/4155-novoe-v-zakone-ob-otsenke
© Журнал «Ипотека и Кредит»

Перед рассмотрением в первом чтении законопроекта Минэкономразвития «О кадастровой оценке», которое должно состояться на следующей неделе, обострились баталии вокруг этого документа. Так, в распоряжении «Известий» оказалось заключение общественной организации «Опора России», которая в корне не согласна с предложенным Минэкономразвития подходом к оценке недвижимости. Представители организации малого и среднего бизнеса уверены, что если проект будет принят в нынешнем виде, то это приведет к лавинообразному росту количества претензий и споров. Депутаты из земельного комитета Госдумы в четверг отметили, что есть риск резкого роста налогов на имущество. Однако законодатели рекомендовали рассмотреть проект в первом чтении с условием внести поправки к чтению второму. В Минэкономразвития говорят, что предложенный вариант согласован, в нем учтены все замечания.

В распоряжении «Известий» оказалось заключение на проект, который «Опора России» направила председателю комитета Госдумы по гражданскому и уголовному законодательству Павлу Крашенинникову (в четверг он был недоступен, поскольку находился в командировке в регионе). Лоббисты МСБ выразили несогласие с тем, что кадастровая стоимость в рамках текущего законопроекта является нормативной, а само понятие «потеряло связь с рынком недвижимости»: это противоречит действующим федеральным стандартам оценки. В настоящее время кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и информации, связанной с экономическими характеристиками.

Кадастровая оценка нужна в первую очередь для расчета налога на недвижимость и землю. Начиная с 2014 года в регионах начали постепенно вводить налогообложение по кадастровой стоимости для юрлиц, а с 2015 года 28 регионов начали рассчитывать кадастровую стоимость на квартиры и дачи. Новые оценки вызывали массу нареканий со стороны физлиц и компаний из-за того, что за последние несколько лет кадастровая оценка выросла многократно и зачастую даже превышала рыночную. Поэтому был разработан законопроект, который в начале мая был внесен в Госдуму.

По данным Росреестра, в I квартале граждане подали почти 5 тыс. заявлений на пересмотр кадастровой оценки, а суммарно налогооблагаемая база после рассмотрения комиссий была снижена на четверть (более 70 млрд рублей). Вице-президент СРО оценщиков Евгений Нейман признает проблемы в определении кадастровой стоимости (в том числе периодически возникающие ошибки), но указывает, что нынешняя версия законопроекта не помогает их избежать.

Главное нововведение, вызывающее наиболее жаркие споры, — передача функций оценки государственному бюджетному учреждению (ГБУ), которое еще предстоит создать, в то время как сейчас оценка осуществляется частными оценочными компаниями, отобранными по результатам аукциона. Отсутствие конкуренции в этом вопросе обсуждалось, в частности, на апрельских слушаниях в Общественной палате, где говорилось о рисках завышения кадастровой оценки, проводимой регионами ради наполнения дефицитных бюджетов, обсуждался недостаточно продолжительный переходный период (регионы могут оценивать имущество по новой схеме уже с 2017 года, хотя полноценный переход на новую систему намечен на 2020 год).

Также представители организации отмечают, что в проект заложены моменты, которые затруднят выявление и исправление ошибок, допущенных при оценке, а также отсутствует указание бюджетному учреждению сообщать о них в налоговые органы. Фактически люди могут увязнуть в разбирательствах по поводу справедливости оценки стоимости своей недвижимости.

В четверг законопроект раскритиковал и комитет Госдумы по земельным отношениям. В его заключении отмечается, что, несмотря на то что проект, согласно тексту пояснительной записки, направлен на совершенствование процедур кадастровой оценки и обеспечение прозрачности, эта цель не будет достигнута. Поправки не меняют процедуру оценки, но при этом изменяют статус объектов недвижимости. При этом самим регионам придется потратить более 1 млрд рублей на поддержание работы новой системы (примерно 13 млн рублей на регион ежегодно), что довольно обременительно. При этом, по мнению специалистов-оценщиков, этих денег будет недостаточно для проведения качественной оценки.

— Можно согласиться с опасениями земельного комитета в том, что появление нового института налогообложения приведет к резкому увеличению претензий. То, что понимается под методологией расчетов, на которую сейчас активно уповают чиновники, пока вызывает больше вопросов, чем ответов. Из методологии вообще не очень понятно, что подразумевается под базой налогообложения. Размытые критерии и подходы позволяют устанавливать любой налог,  — говорит Евгений Нейман.

Еще одна проблема — только сами новые ГБУ будут решать, признавать или нет отчеты, поскольку полностью отменен независимый аудит, указывает он.

Представители рынка недвижимости говорят о том, что нововведение может не столько исправить ситуацию, сколько усугубить существующие проблемы.

— Как только мы нашли способы оспаривать кадастровую стоимость, создается новый механизм, при котором оспаривать налогооблагаемую базу, очевидно, будет сложнее. В сфере кадастровых оценок сейчас царит неразбериха, которую действительно нужно исправлять, но сомнительно, что новый орган справится с этой функцией. Необходимо несколько изменить сам метод оценки, а не пытаться поменять оценщиков, — комментирует гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Он уверен, что, по сути, новые ведомства и ГБУ не нужны: достаточно одной компьютерной программы, это вполне очевидный рынок, его легко посчитать, не тратя миллиарды.

В пресс-службе Минэкономразвития «Известиям» заявили, что все поступающие замечания будут проработаны, документ согласован со всеми заинтересованными ведомствами.

 

По материалам Известия